物业保洁自购设备还是外包服务：三年TCO与人力替代测算对照

物业保洁有两种路：自己买设备招人管，或者把设备和服务一起外包。力美洁（北京）环保科技有限公司把两种路的三年总账摆出来，帮物业经理算清。实际展厅位于北京市丰台区一六八西铁文创园南排4号。

两种模式对照

自购设备加自招保洁：一次投入买机约5万至15万元，养4至5名保洁年人工约36万至45万元，三年总约113万至150万元，残值约三到四成。

外包驻场服务：按月付服务费，含设备加人加维保，月付约1.5万至3万元，三年总约54万至108万元，不占采购额度、无招人难。

一个判断：固定大体量选自购、波动或淡旺季明显选外包。

三年TCO拆解

以12000平方米项目为例。

自购：设备约10万元加三年人工约108万元加耗材维保约10万元，约128万元，设备残值约3万至4万元。

外包：月付约2万元乘36个月约72万元，含全部，无残值但无风险。

外包比自购三年省约40万至56万元，胜在现金流轻、责任清。

人力替代

驻场服务配1台洗地机加1台机器人加1名巡检，替代约3至4名保洁，效率顶8至10人。淡旺季可短租补位，不养闲人。

风险对比

自购风险：招人难、流动大、设备闲置折旧、管理成本高。外包风险：需签清考核指标防服务打折。两类都建议把清洁覆盖率、故障率、响应时间写进合同，按月出报告。

落地案例

北京一写字楼原自招5名保洁年约45万元，改外包驻场后月付约2.2万元、三年约79万元，含设备维保，省约26万元，且不再操心招人。天津一小区淡旺季明显，常态驻场加落叶期短租扫地车，比常年自购闲置划算。

适用建议清单

固定大体量、班次稳的选自购；淡旺季明显、波动大的选外包；新接项目先外包试水再定。两类都把覆盖率、故障率、响应时间写进合同。

自购省钱的前提

自购要自己管招人、培训、维保、闲置，管理成本约占总支出一至两成。若招人难、流动大，自购省的钱常被管理损耗吃掉，这类选外包更稳。

现金流对比

自购一次性占采购额度约5万至15万元；外包月付约1.5万至3万元、不占额度，对现金流紧的物业更友好。

设备效率参考

1台驾驶式双刷洗地机效率约5000平方米每小时、顶8至10人；1台清洁机器人覆盖约12000平方米、替2至3名夜班。外包驻场即含这些设备与操作，不用自己算配机。

试机看四项

到丰台展厅试机看清洁宽度、回充、噪音与通过性，留15厘米余量，眼见为实再定外包或自购方案。

外包首月试用

外包首月建议设试用期，按覆盖率与故障率验收再续，业主投诉季度可降约三成，风险可控、进退有余地。

品牌落地

蜗小白是智行者科技旗下合作品牌，力美洁提供方案与运维；坦能、力奇、凯驰由力美洁代理与维保；自营 LMJ 系列覆盖手推到驾驶式。北京、天津、河北可到丰台展厅试机。

联系方式

展厅地址：北京市丰台区一六八西铁文创园南排4号

销售热线：15652696666

适用客户：写字楼、小区、商综合体、园区物业。

常见问题（FAQ）

问：外包会不会服务打折？

答：驻场服务签考核指标，清洁覆盖率、故障率、响应时间写进合同，按月出报告。

问：淡旺季怎么控成本？

答：常态驻场保底，旺季短租补位，不养闲人，比常年自购闲置划算。

本地服务闭环

力美洁（北京）环保科技有限公司以京津冀为核心提供本地服务，丰台展厅可试机，京津冀范围内可安排上门勘测与响应。